אולפן חי דיור ובניה

קבוצות רכישה – מי ישמור על הבית שלי?

קבוצת רכישה היא קבוצה של אנשים המתארגנים לבנייה משותפת בכדי להוזיל עלויות.  אדם או חברה “מארגן” בדרך כלל את הקבוצה לאחר שזיהה קרקע אטרקטיבית שאפשר להקים עליה בניין. הוא יפנה לבעל הקרקע ויקבל ממנו אופציה לארגן קבוצה בפרק זמן מוסכם. כדי שהעסקה תשמור על ההגדרה המקצועית של “עסקת רכש מפוצלת” (עסקה שבה מפרידים את רכישת הקרקע מהבנייה עצמה) המארגן מוכרח לדאוג שאותה קבוצה תביא מראש את הכסף, תקנה את המגרש ורק אז תתחיל במלאכת הבניה.

קבוצות רכישה החלו לצוץ לפני יותר מעשרים שנה בעיקר כקבוצות הומוגניות שקראו לעצמן עמותות בנייה של אנשים שרצו לגור יחד. בשנים האחרונות התופעה התרחבה לעשרות אלפי אנשים כשההערכות מדברות על כמחצית מהדירות הנבנות  כיום במרכז.

 

רבים מהרוכשים בקבוצות רכישה נתקלים בבעיות שהמחוקק לא נתן עליהן את דעתו עדיין.

הרוכשים לא יודעים במדויק את המחיר הסופי בקבלת המפתח ואת מועד הסיום שעלול להיגרר לעיכוב של שנים.

לא תמיד יש הסכמה על זהות הקבלן. בחירת הקבלן נעשית רק אחרי גיבוש הקבוצה והדבר מוסיף חוסר ודאות. כיוון שהרוכש הוא גם היזם לא חלים עליו חוקי המכר, ערבות בנקאית ותקנות בדק הבית.

בנוסף על רקע הבעיות שעלולות להיוצר בגיבוש הקבוצה הבנקים צריכים ערבויות גדולות יותר למימון הפרויקט וקבלת משכנתא.

 

בתקופה האחרונה פרסם משרד המשפטים תזכיר “חוק קבוצות הרכישה” הכולל מספר נקודות חשובות שעשויות להפוך את התחום הפרוץ לשקוף יותר ולספק תמונה אמינה יותר  למי ששוקל להצטרף לקבוצת שכזו. אך לא ברור עדיין מתי יהפוך התזכיר לחוק של ממש על רקע בעיות רבות שצצות כבר כעת לפני גיבושו .

להלן ארבע נקודות שעולות מהתזכיר: הדברים שלא מופיעים בו וגם היתרונות הגדולים שיכולים לעשות שינוי אפילו בקבוצות שהתגבשו עוד טרם אישור החוק.

אין קבוצה גדולה מדי

נתחיל דווקא במה שלא כולל תזכיר החוק – גודל קבוצת הרכישה. נכון להיום קבוצת רכישה אינה מוגבלת בגודל והיא יכולה להיות מורכבת מבודדים עד מאות משתתפים. ההסכמה אליה הגיעו מחברי דוח שהתזכיר מבוסס עליו, גורסת כי ההסדרה תחול על קבוצת רכישה שתהיה גדולה מ-20 משתתפים. בנוסף עלתה אפשרות לאסור לחלוטין התארגנות של “יותר ממספר מאות של משתתפים”.

סעיף 17 בתזכיר החוק מתייחס לגודל הקבוצה וקובע רק שהחוק המוצע לא יחול על קבוצת רכישה המונה 10 משתתפים או פחות. אין בתזכיר כל התייחסות לגודל המקסימלי של הקבוצות.

אין קנסות או עיצומים

נושא מהותי נוסף שאינו נכלל בתזכיר החוק קשור לקביעת סעדים או עונשים למי שלא יעמוד בכללים. גם לנושא זה הייתה התייחסות ברורה בדוח המקדים, שבו נכתב כי “על מנת להבטיח כי ההסדרה המוצעת אכן תשיג את תכליתה, מוצע לבחון בשלב גיבוש תזכיר החוק את האפשרות להסמיך את הרשות להגנת הצרכן להפעיל סנקציות מנהליות, דוגמת עיצומים כספיים, על מארגני קבוצות רכישה שלא יעמדו בחובות המהותיות שייקבעו (חובות הגילוי בשלבי השיווק והפרסום, חובות הנאמנות, החובות הנוגעות לטיפול בכספי החברים ועוד)”.

אבל כל עוד אין סנקציות מהותיות, ונוקשות בצידן, הרי שהעיקר חסר מהספר.

תזכיר החוק, כפי שהוא כיום, מטיל את חובת ההוכחה על חבר הקבוצה ועשוי לחייב אותו גם בהליך משפטי, שאליו יודעים איך נכנסים אך קשה מאוד לנבא כיצד יוצאים.

נגמרו הימים של שיווק ללא תב”ע

לצד הדברים שאינם נכללים בתזכיר החוק, יש שורה ארוכה של כללים חשובים שבכוחם להסדיר את הענף ובעיקר לחייב מארגנים לפעול בשקיפות מול חברי הקבוצה. אחד הנושאים המרכזיים הוא איסור מוחלט על ארגון, פרסום או שיווק קבוצת רכישה על מגרש שאין לגביו תוכנית מפורטת.

הכוונה היא למגרשים עליהם התב”ע עוד לא אושרה סופית ברמה מפורטת שיכולה להעיד מה ייעודו של השטח, מה בדיוק ייבנה עליו ומה היקף הזכויות שניתן לבנות בפועל. עד היום, קבוצות שהתגבשו בשלב מוקדם בדרך כלל התעכבו משמעותית ביציאה לבנייה. במצב כפי שהוא היום, גם תנאי הפרויקט יכולים להשתנות מהותית לאחר אישור התוכנית המפורטת. המשמעות של הדברים היא עלות כספית גבוהה יותר במקרה הטוב ועיכובים ארוכים עד הפסדים במקרה הרע. האיסור לארגון קבוצת רכישה על קרקע שאין לגביה תוכנית מפורטת, נועד בכדי לתת מענה לבעיות אלו.

אפשרויות שחרור חברי הקבוצה

אחת הבעיות בקבוצות רכישה הייתה שגם אם הקרקע לא נרכשת וגם אם בניית הפרויקט מתעכבת שנים ארוכות, חבר הקבוצה היה ‘נעול’ בפנים. אם חבר הקבוצה היה רוצה לצאת ממנה, הוא היה חייב למצוא מישהו שייכנס לנעליו ולא בטוח שהיה מקבל את הכספים שהשקיע עד כה בקבוצה חזרה.

אחד הסעיפים של תזכיר החוק מתייחס לנקודה זו וקובע כללים ברורים בנושא. כך, אם חלפו שלוש שנים מיום הצטרפותו של החבר הראשון לקבוצה ולא נחתם הסכם לרכישת הקרקע על ידי הקבוצה, רשאי כל חבר בקבוצה לבטל את התחייבותו כלפי הקבוצה והמארגן.

במקרה כזה קובע תזכיר החוק כי הכספים ששילם החבר יוחזרו לו בניכוי דמי ההצטרפות וחלקו היחסי בשכר טרחת המארגן בעבור התקופה שעד מועד הביטול. עוד קובע תזכיר החוק כי אם חלפו ארבע שנים מיום רכישת הקרקע ולא ניתן היתר בניה, זכאים חברי קבוצת הרכישה בהחלטת רוב חברי הקבוצה להחליט על מכירת זכויותיהם בקרקע וסיום פעילות הקבוצה ומהלך זה לא ייחשב הפרה של ההסכם.

על רקע הבעיות המוזכרות שרבות מהן עדיין לא נפתרו על פי התזכיר עולה השאלה: למה להיכנס לתסבוכת, שיהיה קשה מאוד לצאת ממנה במצב סביר וללא נזק, כספי ונפשי? ההמלצה על כן היא להיכנס לקבוצה שכזו רק אחרי היכרות מעמיקה עם המארגן. מה הם ההתחייבויות שהוא יכול לתת לתאריך הכניסה ולמחיר הסופי? והאם יש כבר תוכניות מוסדרות על הקרקע(תב”ע)

במידה ושאלות אלה לא ברורות, כדאי מאוד להתרחק.

 

הרשת להגנת הצרכן

הוסף תגובה

לחץ כאן להכנסת תגובה

נגישות